核心观点

　　本周新房、二手房成交量环比均有所下降，同比降幅均有所扩大。本周 43 个城市新房成交套数为3.2 万套，环比下降 4.3%%，同比下降 50.5%；17 个大中城市新房成交套数为2.1 万套，环比上升 2.2%，同比下降 48.5%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化37.9%、 -12.5%、 26.1%，同比增速分别为-43.3%、-50.6%、 -47.1%。15个城市二手房成交套数为1. 0 万套，环比下降15.2%，同比下降 39.3%；11 个大中城市二手房成交套数为0.9 万套，环比下降 15.2%，同比下降 37.6%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为-6.2%、 -16.9%、 -21.5%，同比增速分别为-57.3%、 -30.4%、 -3.0%。

　　新房库存量相比上周有所上升，去化周期相比上周有所上升。15 个城市新房库存套数为107.7 万套， 环比上升 2.2%，去化周期为20.9 个月，环比上升0.7 个月；8 个大中城市新房库存套数58.0 万套， 环比上升2.0%， 同比上升12.7%，去化周期为15.7个月，环比上升0.5 个月；一线城市新房库存量27.9 万套，环比上升0.3%，去化周期18.4 个月，环比上升0.4 个月，二线城市新房库存量20.5 万套，环比上升0.2%，去化周期为16.2 个月，环比上升0.5 个月，三线城市新房库存套数为9.6 万套，环比上升11.6%，去化周期10.5 个月，环比上升0.8 个月。

　　整体土地市场较上周相比量跌价升，土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为 265 宗， 环比下降 28.2%，同比下降 59.3%；成交土地规划建筑面积为 1553 万平方米，环比下降 35.9%，同比下降 64.5%；成交土地总价为 404 亿元， 环比提升 123.2%，同比下降 69.5%；成交土地楼面均价为 2599 元/平方米，环比上升 248.4%，同比下降14.0%； 百城成交土地溢价率为 3.15%， 环比上升 40.0%，同比下降 78.7%。

　　房企国内债券发行规模环比、同比均有所上升。房地产行业国内债券总发行量为185.61 亿元，同比增长 22.0%(前值-11.3%)，环比增长 74.3%；总偿还量为 95.47 亿元，同比减少 34.9%(前值：3.9%)，环比增长 40.1%；净融资额为 90.14 亿元。其中国企国内债券总发行量为 172.43 亿元，同比增长 142.5%(前值： 44.6%)，环比增长 37.9%；总偿还量为 46.65 亿元，同比增长 16.1%(前值： 40.6%)，环比减少 54.1%；净融资额为 125.78亿元。民企国内债券总发行量为 13.13 亿元，同比减少 62.2%，环比增长 31.8%；总偿还量为 48.82 亿元，同比减少 43.6%(前值-31.8%)，净融资额为-35.64 亿元。本周万科企业和佳源创盛分别发行10、3.2 亿元公司债，为唯二发行国内债券的民营房企。

　　投资建议

　　销售环比改善，头部房企与高能级城市5 月销售的同比降幅也有所收窄。5 月百强房企全口径销售单月同比降幅进一步扩大至60.2%(前值：-58.9%)，环比转增至3.1%；其中CR5、CR10 和CR20 梯队房企单月同比降幅均有所收窄。从我们跟踪的高频数据也可以看到，5 月43 个城市新房成交面积为1435.7 万平，环比上升11.2%，环比转增，同比下降48.7%，同比降幅也收窄了6.8 个百分点。分城市能级来看，一二线城市新房成交回暖迹象初显，三线城市持续承压，符合我们此前的预判。一、二、三线城市同比增速分别为-49%、-41%和-48%，一、二线城市降幅分别收窄13 和11 个百分点，三线城市降幅持续扩大8 个百分点。

　　我们认为随着疫情防控态势好转，地方宽松政策正在逐步向市场传导，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：1)全国化布局的央国企龙头房企，在上个阶段已获估值提振，但仍将享受beta 行情带来的上涨空间：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润置地；2)区域型央国企龙头和优质民企，但现金流和财报质量较好：建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团；3)政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、碧桂园；4)当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：

　　碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务。

　　风险提示

　　房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。

（文章来源：中银国际证券）

文章来源：中银国际证券
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